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Unsere Kanzlei betreut seit Jahren nachbarschaftliche Vereinbarungen zu den verschiedensten Zwecken. Nachbarschaftliche Vereinbarungen im Zusammenhang mit Immobilien können helfen, bauordnungsrechtliche Spannungen zwischen Grundstücken abzubauen. So kann etwa durch eine Zustimmung des Nachbarn die Möglichkeit geschaffen werden, bauordnungsrechtlich erforderliche Grenzabstände (den sog. Bauwich) zum Nachbargrundstück unterschreiten zu dürfen. Nachbarschaftliche Vereinbarungen können aber auch dazu getroffen werden, etwa gemeinsame Anlagen für mehrere Grundstücke nutzen zu dürfen. Wirksamkeit von nachbarschaftlichen Vereinbarungen | DAHAG. Mit nachbarschaftlichen Vereinbarungen können Sie damit Zeit und Kosten sparen. Nicht nur Baulasten gehören zu unserer Expertise. Wenn Sie einen Anwalt Immobilienrecht in Berlin in anderen Bereichen suchen, sind Sie bei uns ebenso an der richtigen Adresse.
Da das bestehende Nachbargebäude oftmals beides nicht besitzt, liegt die Bodenplatte des Neubaus möglicherweise deutlich tiefer als das Fundament des älteren Nachbarhauses. Bei nun stattfindenden Eingriffen ins Erdreich kommt es zwangsläufig zu Bewegungen im Baugrund, wodurch die Substanz des Nachbarhauses gefährdet werden kann. Um dies zu verhindern werden häufig sogenannte "Unterfangungen" des Nachbarfundaments geplant, bei denen meist im Hochdruckinjektionsverfahren (HDI) Zement unter die Fundamente gebracht wird. Damit dringt der Bauherr in das Eigentum des Nachbarn ein. Dem muss der Nachbar zustimmen (oder dulden), was ebenfalls am besten in einer nachbarrechtlichen Vereinbarung geschieht. Inwieweit der Nachbar zur Duldung der Unterfangung verpflichtet ist, hängt vom Einzelfall und der Gesetzeslage im jeweiligen Bundesland ab. In Berlin ist dieses Thema beispielsweise in § 6 bzw. § 16 des Nachbarrechtsgesetzes geregelt. Dort ist die Gestattung der Unterfangung dann vorgesehen, wenn der Anbau an die Nachbarwand (die Wand, an die beide Nachbarn anbauen können) oder die Herstellung einer neuen Grenzwand (die neue Wand steht an der Grundstücksgrenze, so wie die Wand des Nachbargebäudes auch) eine tiefere Gründung der Wand voraussetzt und die allgemein anerkannten Regeln der Baukunst keine Alternative zulassen bzw. diese nur mit unzumutbar hohen Kosten verbunden wäre.
Zuletzt hat Niedersachsen zum 1. August 2014 sein Nachbarrecht geändert. Seither darf Dämmung bis zu 25 Zentimeter auf das Nachbargrundstück ragen. Ähnliche Duldungspflichten gibt es in Bayern, Baden-Württemberg, Hessen, Nordrhein-Westfalen, Bremen, Brandenburg und Berlin. Allerdings gilbt diese Duldungspflicht nicht in jedem Fall. So hat der Bundesgerichtshof 2017 in einem Berliner Fall entschieden, dass der Nachbar eines 2005 ohne Dämmung errichteten Hauses nicht dulden muss, dass die nachträglich angebrachte Dämmschicht in sein Grundstück ragt. Begründung: Schon 2005 galten die Bestimmungen der EnEV zur Wärmedämmung, das Haus hätte nicht ohne errichtet werden dürfen. Die Duldungspflicht beziehe sich auf Altbauten, nicht auf neu errichtete Gebäude, bei denen man von vornherein die geltenden Vorschriften beachten kann: "Für Neubauten bleibt es somit bei dem Grundsatz, dass sie so zu planen sind, dass sich die Wärmedämmung in den Grenzen des eigenen Grundstücks befindet. " Tiefgaragen und Keller bergen weiteres Konfliktpotenzial Ein weiteres Themenfeld, in dem es bei Neubauten häufig Probleme mit den Nachbarn gibt, sind Tiefgaragen und Keller-Bauten.