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Anleger merken dies oft wenn in den Schreiben auf einmal der Begriff "Restrukturierung" verwendet wird. Auf einmal kommen (oft erst dann) Punkte wie die Rechtsform der Gesellschaft, Haftungsrisiken oder die (freiwillige) Wiedereinlage von Geldern auf den Risikoradar der Anleger. Einige Anleger kommen aber auch aus einem Erbe in den Besitz eines geschlossenen Fonds und fragen sich oft, was ein geschlossener Fonds ist und in der Folge… "Wie kann ich schnellstmöglich geschlossene Immobilienfonds verkaufen…? " Während die Motivation zum Verkauf geschlossener Immobilienfonds sehr vielfältig sein kann, ist der Ausstief aus der Beteiligung teilweise schwierig und das Konzept der geschlossenen Fonds auch nicht für einen aktiven Handel ausgelegt. So gibt es aber in der Regel die Option, den Anteil direkt an einen Käufer zu verkaufen. Diesen "einfach so" zu finden war zumindest früher nicht ganz einfach. So wurden zum Beginn des "Zweitmarktes" Inserate in Zeitungen geschaltet oder man selbst (oder der Vermittler) "hat sich mal umgehört".
In dem Fall kann nur die Fondsgesellschaft als Beurteilungskriterium herangezogen werden. Das Fondsmanagement und die Initiatoren geben auch Auskunft darüber, wie aussichtsreich ein Investment ist. Taucht der Name auf der "Warnliste Geldanlage" der Stiftung Warentest auf, ist Vorsicht geboten. Dort werden z. die geschlossenen Fonds der Thomas Lloyd Group aufgeführt. Diese warb mit Investitionen in Erneuerbare-Energien-Projekte. Medien berichteten jedoch, dass viele Investoren auf Auszahlungen warten müssten und sich um ihre Einlagen sorgten. Es ist notwendig, so viel wie möglich über die zu erwartenden Zusatzkosten in Erfahrung zu bringen. Denn es entstehen auf der einen Seite direkte Kosten beim Kauf des Fondsanteils und andererseits bestehen bleibende Kosten, wie zum Beispiel für die laufende Verwaltung des Fonds. Was tun, wenn sich der geschlossene Immobilienfonds nicht entwickelt wie erwartet? Vor Ablauf der Laufzeit gestaltet es sich schwierig, die eigenen Anteile zu verkaufen und das investierte Geld so wieder "flüssig" zu machen.
Anteile an geschlossene Immobilienfonds werden nicht an der Börse gehandelt und können nur auf einem Sekundärmarkt verkauft werden. In der Regel finden Sie dort nur Käufer, wenn sie bereit sind, hohe Verluste zu erleiden. Dieser Sekundärmarkt wird gesetzlich nicht reguliert und es besteht kein Anlegerschutz. Selbst wenn Sie Ihre Anteile auf dem Sekundärmarkt verkaufen, können Sie mitunter für weitere vertraglich vereinbarte Zahlungen an den Fonds herangezogen. Deshalb sollten Sie einen Verkauf im Voraus sorgfältig erwägen. In wenigen Fällen können Sie einen geschlossenen Immobilienfonds kündigen. Dies funktioniert jedoch nur, wenn Sie vorweisen können, dass Sie vor der Investition falsch beraten wurden, geführt und die damit verbundenen Risiken nicht richtig verstanden haben. In diesem Fall ist zudem häufig eine Kündigungsfrist zu beachten. Es ist ratsam anwaltlichen Rat zu ersuchen, um einen Fristverlauf zu vermeiden. Auch im Falle der Kündigung müssen Sie unter Umständen bestimmte Zahlungsverpflichtungen erfüllen und weitere Gelder an den Fonds zahlen.
Meist müssen verkaufswillige Anleger ihre Notsituation aber belegen, etwa indem sie eine Scheidungsurkunde vorlegen. Zudem begrenzen manche Initiatoren die Zahl der Fondsanteile, die sie zurücknehmen. Zweitmarktfonds und andere Käufer: Auch Fondsgesellschaften wittern ein Geschäft und legen Zweitmarktfonds auf, für die sie gebrauchte Anteile kaufen. So übernimmt Madison Real Estate in großem Umfang Anteile deutscher Anleger an US-Immobilienfonds. Die Hypovereinsbank-Tochter HFS betreibt bereits seit 1996 einen Zweitmarktfonds. Jüngstes HFS-Projekt: Die Kooperation mit der Planungsgesellschaft für Industrie- und Leasingfinanzierung ILG. Die HFS ermittelt vierteljährlich einen Kaufkurs für ILG Fonds und bietet Anlegern eine Ausstiegsmöglichkeit. Neutrale Märkte: Neutrale Marktbetreiber für geschlossene Fonds waren bislang wenig erfolgreich. Die Umsätze sind zu gering, als dass der Markt vernünftige Kurse bilden könnte. Die Auflagen einzelner Marktplätze sind streng. So handelt etwa die Plattform Gefox der Börse Düsseldorf () nur Anteile von Fonds, die als Kommanditgesellschaft organisiert sind.