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04. 2004, Az. : 146/03; vom 29. 05. Nebenkostenabrechnung? (Nebenkosten, Betriebskostenabrechnung). 2000, Az. : XII ZR 35/00). Der Sonderfall der stillschweigenden Vereinbarung dürfte auch bei den Konstellationen anzunehmen sein, in denen eine generelle mietvertragliche Regelung zur Abwälzung der Betriebskosten fehlt oder unwirksam ist und der Mieter dennoch über mehrere Jahre monatliche Betriebskostenvorauszahlungen sowie Nachzahlungen aus den Jahresabrechnungen erbringt. Betriebskosten im Mietvertrag: Der Vermieter sollte es sich möglichst einfach machen Abgesehen davon, dass der Vermieter unbedingt daran denken sollte, eine Vereinbarung über die Betriebskosten im Mietvertrag aufzunehmen, ist für ihn der einfachste Weg der beste und sicherste. Statt mietvertraglicher Formulierungen "Marke Eigenbau" zur Abwälzung der Betriebskosten auf den Mieter oder der Auflistung einzelner Betriebskostenarten empfiehlt es sich für den Vermieter, im Mietvertrag zu regeln, dass "der Mieter die Betriebskosten gemäß der Betriebskostenverordnung (BetrKV) zu tragen" hat.
Ich bedaure, Ihnen keine positivere Antwort geben zu können, hoffe aber, ich konnte Ihnen dennoch einen ersten Überblick für das weitere Vorgehen verschaffen. Mit freundlichen Grüßen Silke Jacobi Rechtsanwältin
Ist allerdings von Einwendungen des Mieters auszugehen oder ist er eher "schwierig", so dass mit einem Widerspruch im Mahnverfahren zu rechnen ist, sollte sofort eine Zahlungsklage erhoben werden. Dadurch lässt sich die Zeit einsparen, die ein wahrscheinlich vergeblich durchgeführtes Mahnverfahren dauert, weil der Mieter voraussichtlich Widerspruch erhebt. Kommt es zum Klageverfahren, kann es sein, dass der Mieter einen Teil der offenen Betriebskostenvorauszahlungen zahlt, während die weiter fälligen Vorauszahlungen offen bleiben. Mieter zahlt die nebenkosten night fever. In diesem Fall ist entsprechend der Klageantrag umzustellen. Betriebskostenrückstände häufen sich: Wann eine Kündigung möglich ist Begleicht der Mieter seine Nachzahlung aus einer Betriebskostenabrechnung nicht, droht ihm aus diesem Grund nicht ohne weiteres die Kündigung des Mietverhältnisses. Bei Betriebskostenvorauszahlungen ist das jedoch anders. Hier muss der Mieter bei Zahlungsrückständen mit einer außerordentlich en fristlosen Kündigung aus wichtigem Grund rechnen.
05. 2012, Aktenzeichen XII ZR 88/10). Ist im Mietvertrag die Betriebskostenverordnung oder in Verträgen vor 2004 die II. Berechnungsverordnung als Grundlage für die Nebenkostenabrechnung genannt, ist dies eine rechtlich wirksame Vereinbarung. Tipp: Kommt es zum Streit über die Nebenkostenabrechnung, ist der Vermieter in der Beweispflicht und muss nachweisen, dass es eine verständliche und eindeutige Regelung über die Umlage der Betriebskosten gibt. Abrechnungszeitraum per Mietvertrag verlängern? Der Vermieter darf den gesetzlich festgelegten Abrechnungszeitraum von 12 Monaten (§ 556, Abs. 4, BGB) nicht durch eine Regelung im Mietvertrag verlängern oder verkürzen. Vermieter zahlt Nebenkosten nicht aus Mietrecht. Eine derartige Vereinbarung wird als nachteilig für den Mieter angesehen und ist – selbst wenn sie im Mietvertrag steht – unwirksam. Allerdings darf der Abrechnungszeitraum ausnahmsweise abweichen, wenn auf eine Abrechnung nach dem Kalenderjahr umgestellt werden soll, der Vermieter wechselt oder wenn für die Wasserabrechnung der Verteilerschlüssel geändert werden soll (von Wohnfläche auf Verbrauch).
Hat der Vermieter also etwa die Kosten für die Gartenpflege bei der Auflistung der Kostenarten im Mietvertrag vergessen, kann er diese nicht dem Mieter aufbürden. Vielmehr muss der Vermieter hier die Kosten für die Gartenpflege aus eigener Tasche bezahlen. Auch bei unklaren Vereinbarungen trifft es den Vermieter Bei allen Vereinbarungen des Vermieters mit dem Mieter über die Zahlung von Betriebskosten oder von einzelnen Betriebskostenarten gilt der Bestimmtheitsgrundsatz. Danach müssen alle abrechenbaren Kosten im Mietvertrag inhaltlich so konkretisiert oder zumindest so eindeutig bestimmt sein, dass der Mieter sofort erkennen kann, welche Kosten von ihm zu tragen sind. Das ist etwa bei folgenden mietvertraglichen Vereinbarungen nicht gegeben: "Der Mieter hat alle Nebenkosten zu tragen" (Landgericht (LG) Aachen, Urteil vom 23. Mieter zahlt die nebenkosten night life. 02. 2001, Az. : 5 S 360/00) "Der Mieter trägt sämtliche umlagefähigen Kosten, die zum Betrieb des Hauses notwendig sind" (Amtsgericht (AG) Köln, WM 1987, S. 274) "Der Mieter hat Hausgebühren zu zahlen" (LG Stuttgart, WM 1987, S. 161) "Gebühren laut Bescheid über Grundbesitzabgaben" (LG Aachen, WM 1997, S. 471) "Betriebskosten i.