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So hatte der BGH (21. 2021 - XII ZR 40/20) aktuell über mehrere, sehr umfangreiche Betriebskostenabrechnungen eines Gewerberaumvermieters zu entscheiden, ob diese formell ordnungsgemäß sind. Zum Sachverhalt: Der Mieter von Büro- und Archivflächen sowie von Stellplätzen rügt die formelle und materielle Wirksamkeit der für mehrere Abrechnungszeiträume erteilten Betriebskostenabrechnungen seines Vermieters. Diese werten unter anderem nicht alle Flächen zu 100 Prozent und verwenden außerdem einen Umlageschlüssel, der in der Abrechnung selbst nicht erklärt ist und zusätzlich vom generellen Umlagemaßstab abweicht. Allerdings fügt der Vermieter der Abrechnung ein "Informationsblatt" bei, in dem er erklärt, dass bestimmte Flächen bei gewissen Kostenarten nur anteilig berücksichtigt würden. Betriebskosten abrechnen - Grundsteuer Wohnanteil, Gewerbe trennen. Der Mieter klagt auf Neuerteilung aller Abrechnungen. Ohne Erfolg! Nach Ansicht des BGHs erfüllt der Vermieter seine grundsätzliche Abrechnungspflicht bereits, wenn er eine in formeller Hinsicht ordnungsgemäße Abrechnung erteilt.
Die sogenannten kalten Betriebskosten werden nach dem Verteilerschlüssel entweder auf Grundlage der Personenzahl in einem Haushalt oder in Relation zur Wohnungsgröße in Quadratmetern verteilt. Die "warmen Betriebskosten" – also die Heiz- und Warmwasserkosten – werden in der Betriebskostenabrechnung separat aufgeführt. Sie müssen zu mindestens 50 Prozent und zu maximal 70 Prozent nach Verbrauch abgerechnet werden. Die Restsumme wird nach der individuellen Wohnfläche pro Quadratmeter ermittelt. Umlagefähige und nicht umlagefähige Betriebskosten In der Betriebskostenabrechnung dürfen Vermieter nur solche Kosten auf Mieter umlegen, die in der Betriebskostenverordnung als umlagefähig deklariert werden (vgl. § 2 BetrKV). Zu den wichtigsten Posten gehören in diesem Zusammenhang: die laufenden öffentlichen Lasten des Grundstücks (Grundsteuer u. Abrechnung betriebskosten gewerbe 2020. ä. ) Heizung und Warmwasserversorgung Wasserversorgung und Entwässerung Straßenreinigungs- und Müllabfuhrgebühren Voraussetzung dafür, dass ein Vermieter Betriebskosten auf seine Mieter umlegen darf, ist eine entsprechende Vereinbarung im Mietvertrag.
Wurde keine Regelung im Mietvertrag aufgenommen, hat der Vermieter zwar zeitnah abzurechnen. Was darunter im Einzelfall zu verstehen ist, wird aber unterschiedlich beurteilt. Eine Orientierung an den Fristen des §§ 556 ff. BGB ist möglich. Insofern sollten hier Regelungen aufgenommen werden. Bei Fehlern der Abrechnung kann diese aber regelmäßig innerhalb der dreijährigen Regelverjährungsfrist berichtigt werden. Abrechnung betriebskosten gewerbe inloggen. Der Mieter hat nach Kenntnis der Abrechnung ebenfalls innerhalb der dreijährigen Regelverjährungsfrist Zeit, Einwendungen zu erheben. Auch eine vorbehaltlose Zahlung schließt eine Rückforderung zumeist nicht aus. Fragen bezüglich der Betriebskostenabrechnung im Gewerberaum? Wir beraten Sie gern. Fehler bei der Betriebskostenabrechnung im Gewerberaummietrecht Analog zur Betriebskostenabrechnung im Wohnraummietrecht sind dieselben Anforderungen an eine geordnete und übersichtliche Gesamtzusammenstellung zu stellen. Auch das Wirtschaftlichkeitsgebot ist einzuhalten. Hinweise zu Fehlern der Abrechnung im Wohnraummietrecht finden Sie hier Es gilt der Grundsatz, dass es sich bei Betriebskosten um Verbrauchskosten handelt.
Liebe Mitglieder, aktuelle Infos zum Corona Virus finden Sie hier! Betriebskostenabrechnung bei gemischter Nutzung (Privat / Gewerbe) - Mieterbrief Mai 2017 Der Sachverhalt In einem Gebäude befanden sich neben Wohnungen auch gewerblich genutzte Einheiten. Von den Wasser- und Abwasserkosten hat der Vermieter einen Teil auf die Mieter der Wohnungen umgelegt. Aus der Betriebskostenabrechnung ist nicht ersichtlich, wie hoch die Gesamtkosten waren und in welchem Verhältnis zwischen den Wohn- und Gewerbeeinheiten differenziert wurde. Nach Ablauf der Abrechnungsfrist hat der Vermieter die fehlenden Angaben nachgereicht. Es kam zur Klage auf Zahlung des Nachzahlungssaldos. Das Urteil Das Amtsgericht Köln hat mit Urteil vom 31. 05. 2015, Az. Betriebskostenabrechnung bei gemischter Nutzung (Privat / Gewerbe). 213 C 116/14 entschieden, dass die Betriebskostenabrechnung formell fehlerhaft war. Es fehlte die Erläuterung des Verteilerschlüssels. Bei einer teilweisen Zuordnung von Kosten auf die Mieter der Gewerbe- und Wohneinheiten muss sich aus der Betriebskostenabrechnung ergeben, auf welchen Rechenschritten der jeweilige Teilbetrag beruht.
Dennoch muss der Gewerbemieter bei Abschluss des Gewerbemietvertrages erkennen können, welche Kosten auf ihn zukommen. Eine "grenzenlose" Überwälzung von vermeintlichen Nebenkosten ist nicht möglich und führt bei den sie betreffenden Nebenkostenarten zur Unwirksamkeit der Umlagevereinbarung, nicht jedoch zur Unwirksamkeit der gesamten Umlagevereinbarung. Das bedeutet freilich nicht, dass die Kosten bereits im Mietvertrag gedeckelt werden müssen, sondern nur, dass die Liste der umlagefähigen Kosten abschließend sein muss. Zudem dürfen nicht solche Kosten enthalten sein, die originär zur Sphäre des Vermieters gehören. Negativbeispiele sind: Finanzierungszinsen oder sämtliche Erhaltungsmaßnahmen der Allgemeinbereiche [4] BGH XII ZR 112/10 NZM 2013, 85 Verwaltungskosten bei Gewerbemiete umlagefähig? Ja und nein. Abrechnung betriebskosten gewerbe op. Einfach gesagt: Kosten für das Management sind nicht umlagefähig, [5] OLG Düsseldorf ZMR 2012, 438 Verwaltungskosten hingegen sind umlagefähig. [6] BGH XII ZR 205/09 GE 2011, 1301 Sind hingegen Kosten für das Center-Management und Verwaltungskosten vereinbart, ist die formularmietvertragliche Vereinbarung der Kosten des Center-Managements unwirksam, die Vereinbarung zu den Verwaltungskosten hingegen bleibt wirksam.
Inhaltlich können Verwaltungskosten sein: Gebühren der Hausverwaltung (auch dann, wenn Vermieter und Hausverwaltung identisch sind) [9] OLG Hamburg NZM 2002, 388 [10] OLG Nürnberg WuM 1995, 844 Verwaltungsgebühren (auch des WEG-Verwalters) bei Vermietung von Teileigentum [11] OLG Frankfurt WuM 1985, 91 oder eine Verwaltungspauschale des Vermieters. Die Höhe der abrechnungsfähigen Kosten bestimmt sich allerdings nach Ortsüblichkeit und Notwendigkeit. [12] BGH XII ZR 56/11 NZM 2014, 830 Das Wirtschaftlichkeitsgebot hat der Vermieter auch bei der Gewerbemiete zu beachten. Betriebskosten im Gewerberaum. [13] BGH XII ZR 170/13 NZM 2015, 132 Ebenfalls nicht umlagefähig sind Sondervergütungen und dergleichen, auch wenn sie im Mietvertrag vereinbart wurden. Häufig kommt auch die Klausel Kosten der kaufmännischen und technischen Hausverwaltung vor. Diese Klausel ist wirksam, sofern mit technischer Hausverwaltung nicht das komplette Gebäudemanagement [14] DIN 32736 gemeint ist. Letzteres ginge eindeutig zu weit. Wenn unter dem Begriff "technische Hausverwaltung" allerdings Kosten abgerechnet werden sollen, ist zumindest sehr fragwürdig, ob und wofür dann noch Kosten eines Hausmeisters abgerechnet werden können und sollen.
Obgleich wir sorgfältig die Richtigkeit der zur Verfügung gestellten Informationen prüfen, ist nicht ausgeschlossen, dass sich in dem einen oder anderen Punkt die Rechtsprechung seit Abfassung des Textes geändert hat. Daher eigene Aktionen niemals ohne weitere fachkundige Beratung unter Berücksichtigung der eigenen vertraglichen Position! Der Rechtsunkundige darf sich weder auf die hier veröffentlichten Texte, noch auf Zeitungsartikel etc. verlassen. Genausowenig, wie man eine nicht unkomplizierte Krankheit selbst behandeln sollte, sollte man "Anwalt in eigener Sache" spielen.