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In der Praxis kann es vorkommen, dass Formulierungen im Mietvertrag nicht eindeutig sind. Hat ein Vermieter geschrieben, dass für die Begleichung der Betriebskosten eine Pauschale gilt und hat er gleichzeitig hinzugefügt, dass er über sie einmal im Jahr abrechnen will, dann gilt von Gesetzes wegen: Die widersprüchliche Formulierung ist so auszulegen, dass hier keine pauschale Abgeltung der Nebenkosten, sondern die monatliche Vorauszahlung vereinbart wurde. Nebenkostenerhöhung: Das dürfen Vermieter - ImmoScout24. Entscheidend dafür ist die Einfügung des Vermieters, die Betriebskosten jährlich per Saldo konkret abrechnen zu wollen. Somit handelt es sich um eine monatliche Vorauszahlung, also um eine abrechnungspflichtige Abschlagszahlung und nicht um eine Pauschale. Steht im Mietvertrag "Vorauspauschale", kann ebenfalls davon ausgegangen werden, dass jährlich abgerechnet wird – das hat der Bundesgerichtshof so interpretiert (BGH, Az. : VIII ZR 27/07). Vermieter sollten daher unbedingt darauf achten, im Vertrag die Begriffe Nebenkostenvorauszahlung und Nebenkostenpauschale eindeutig zu verwenden.
Außerdem müssen Sie schriftlich auf die Erhöhung der Nebenkosten hinweisen und diese sowohl dem Zweck als auch der Höhe nach begründen. Weitere Möglichkeiten Eine vorzeitige Erhöhung der Vorauszahlung ist auch dann möglich, wenn zusätzliche Personen in der Wohnung aufgenommen werden. Sind Sie bei der Berechnung der Betriebskostenvorauszahlung von nur einem Mieter ausgegangen, können Sie eine Anpassung vornehmen, wenn eine oder mehrere weitere Personen in die Wohnung einziehen. Betriebskostenvorauszahlung richtig erhöhen – inkl. Muster PDF. In diesem Fall ist damit zu rechnen, dass die verbrauchsabhängigen Nebenkosten steigen werden, wodurch eine Erhöhung der Vorauszahlung zu rechtfertigen ist. Unzulässigkeit zu geringer Vorauszahlung Grundsätzlich sollte bei der Auflistung der Betriebskosten im Mietvertrag genau geprüft werden, ob alle umlagefähigen Aufwendungen erfasst sind. Wurden beim Abschluss des Vertrages einzelne Posten einfach vergessen, können diese nicht nachträglich als neue Kosten ausgewiesen werden. Betriebskosten, die zuvor bekannt waren, aber nicht im Mietvertrag erwähnt werden, dürfen dem Mieter nicht nachträglich in Rechnung gestellt werden.
Nebenkosten über Pauschale abrechnen – so geht´s Hat sich der Vermieter für eine Betriebskostenpauschale entschieden, kann er natürlich nicht nach Gutdünken einen beliebigen Betrag festlegen. Im Mietvertrag muss ganz genau stehen, welche Nebenkostenarten durch die Pauschale abgedeckt werden sollen und welche gegebenenfalls gesondert abgerechnet werden. Andernfalls gehen Gerichte im Streitfall davon aus, dass mit der Pauschale alle zulässigen Nebenkosten abgegolten sind. Verbrauchsabhängige Betriebskosten wie fürs Heizen müssen überwiegend nach dem tatsächlichen Verbrauch abgerechnet werden. Heizkostenpauschale für Mietwohnung nur ausnahmsweise zulässig. Foto: / djedzura Wie bei der Betriebskostenvorauszahlung gilt auch bei der Pauschale: Heizkosten müssen laut Heizkostenverordnung zu mindestens 50 und höchstens 70 Prozent verbrauchsabhängig abgerechnet werden. Der Verbrauchsanteil darf dann nicht Bestandteil einer Pauschalvereinbarung sein. Ausnahme: Nicht angewendet wird die Heizkostenverordnung bei Zweifamilienwohnhäusern oder einem Einfamilienhaus mit Einliegerwohnung, in denen der Vermieter eine Wohnung selbst bewohnt.
Vermieter müssen sich bei der Pauschale also an Vergleichswerte der Vormieter oder, wenn diese nicht vorliegen, am Betriebskostenspiegel orientieren, damit ein angemessener Betrag ermittelt werden kann. Im Zweifel kann ein Anwalt für Mietrecht beim Ermitteln der Pauschale behilflich sein. Wann können Vermieter eine Nebenkostenpauschale erhöhen oder anpassen? Eine Erhöhung der Nebenkostenpauschale ist nur möglich, wenn dies ebenfalls schriftlich im Mietvertrag vereinbart wurde. Eine Erhöhung bzw. Anpassung der Nebenkostenpauschale kann unter Umständen notwendig sein. Steigen zum Beispiel Verbrauch oder Versorgerpreise, ist dies oftmals ein triftiger Grund, den Pauschalbetrag anzupassen. Andersherum kann es auch notwendig sein, den Betrag zu senken, wenn kontinuierlich zu viel bezahlt wird. Bei einer Nebenkostenpauschale kommt eine Erhöhung dann in Frage, wenn bestimmte Voraussetzungen gleichzeitig erfüllt sind. So muss im Mietvertrag schriftlich ein Pauschalbetrag vereinbart und zudem auch die Option einer Anpassung der Höhe festgehalten sein.
Bei Bedarf kann der Vermieter auch gleichzeitig die Pauschale in einen Akonto-Betrag umwandeln. Einführung neuer Nebenkosten Sollen neue Kosten verrechnet werden, welche bis anhin nicht bestanden haben, kann der Vermieter diese als neue Nebenkosten zu Lasten des Mieters einführen, entweder als Pauschale oder Akonto-Betrag. Der Nettomietzins muss nicht reduziert werden. Wenn bestehende Kosten im Mietvertrag nicht separat als Nebenkosten aufgeführt sind, gelten diese als im Nettomietzins inbegriffen. Sollen diese neu als separate Nebenkostenpositionen ausgeschieden werden, muss der Nettomietzins um den entsprechenden Betrag reduziert werden. Dabei ist auch wieder auf den Durchschnittswert der vergangenen drei bis fünf Jahre abzustellen. Damit bleibt der Bruttomietzins unverändert, die Nebenkosten werden aber zukünftig aufgrund der effektiven Kosten abgerechnet. Vorgehen bei Nebenkostenänderungen Nebenkostenanpassungen müssen auf dem kantonal genehmigten Formular zur Mitteilung von Mietzinserhöhungen und einseitigen Vertragsänderungen mitgeteilt werden.
Die Betriebskostenvorauszahlung erfordert, dass der Vermieter jedes Jahr eine detaillierte Abrechnung der tatsächlich angefallenen Nebenkosten aufstellt (vgl. § 556 Absatz 3 BGB), was mit erheblichem Aufwand verbunden sein kann. Allerdings können Vermieter und Mieter von einander Nachzahlungen beziehungsweise Rückzahlungen verlangen, falls die Vorauszahlungen über beziehungsweise unter dem tatsächlichen Verbrauch liegen. Ist die Formulierung des Mietvertrags nicht präzise und enthält etwa Bestimmungen zu einer "Vorauspauschale" oder einer " Pauschale mit jährlicher Abrechnung", so ist die widersprüchliche Wortwahl in der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs [ BGH] so auszulegen, dass eine monatliche Vorauszahlung vereinbart wurde (vgl. BGH, Urteil vom 20. Februar 2008 – Az. : VIII ZR 27/07). Bestandteile der Nebenkostenpauschale Betriebskosten sind nach der Definition des § 556 Absatz 1 Satz 2 BGB die Kosten, die dem Eigentümer (und damit in der Regel dem Vermieter) durch das Eigentum am Grundstück oder durch den bestimmungsgemäßen Gebrauch des Gebäudes, der Nebengebäude, Anlagen, Einrichtungen und des Grundstücks laufend entstehen.
Anstelle einer monatlichen Vorauszahlung auf die jährlich zu erstellende Betriebskostenabrechnung kann mit dem Mieter auch eine Betriebskostenpauschale vereinbart werden. Steigen die Betriebskosten, kann auch die Betriebskostenpauschale entsprechend erhöht werden. Wann dies der Fall ist und was dabei beachtet werden muss, klären wir im folgenden Artikel. Erhöhung der Betriebskostenpauschale möglich? Eine Betriebskostenpauschale kann erhöht werden, wenn dies vertraglich vorgesehen ist und sich die vereinbarten Betriebskosten erhöht haben. Maßgeblich ist § 560 BGB, dort insbesondere die Absätze 1-3. Der Mieter schuldet die erhöhte Umlage mit Beginn des auf die Erklärung in Textform folgenden übernächsten Monats, § 560 Abs. 2 S. 1 BGB. Ermittlung der Erhöhung der Betriebskostenpauschale Zur Ermittlung der Erhöhung der Betriebskostenpauschale sind die Betriebskosten zu zwei verschiedenen Zeitpunkten miteinander in Beziehung zu setzen. Wird das Erhöhungsrecht zum ersten Mal ausgeübt, so sind die Betriebskosten zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses mit denjenigen Betriebskosten zu vergleichen, die zum Zeitpunkt der Erhöhungserklärung anfallen.