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Welches Recht gilt für die Mietverhältnisse von Geschäftsräumen? Die Ausschlussfrist des § 556 III BGB, wonach dem Mieter die Abrechnung über die von ihm geleisteten Betriebskostenvorauszahlungen spätestens bis zum Ablauf des 12. Monats nach Ende des Abrechungszeitraumes mitzuteilen ist und der Vermieter nach Ablauf dieser Frist grundsätzlich keine Nachforderungen mehr geltend machen kann, gilt nur für Wohnräume. Da für Mietverhältnisse über Geschäftsräume dem neuen - diese Rechtsverhältnisse regelnden - § 578 II BGB eine entsprechende Verweisung auf die Wohnraumvorschriften fehlt, ist davon auszugehen, dass der Gesetzgeber für Geschäftsräume keine entsprechende Abrechungsfrist einführen wollte. Vor diesem Hintergrund ist auch eine Entscheidung des AG Wiesbaden (Urteil vom 10. 10. 2005, Az. Abrechnungsfrist für die Nebenkostenabrechnung | Mit Beispielen. 93 C 349/05) kritisch zu werten, wonach wegen Bestehens einer Regelungslücke die Ausschlussfrist des § 556 III BGB auf Geschäftraummietverhältnisse analog anwendbar sein soll. Da eine höchstrichterliche Entscheidung in dieser Frage derzeit noch aussteht, sollte der Vermieter von Gewerberaum jedoch sicherheitshalber - soweit möglich - innerhalb der 12-Monatsfrist des § 556 III BGB über die Betriebskostenvorauszahlungen des Mieters abrechnen.
Auf den Mieter entfiel hierbei ein Betrag von ca. 24. 000 EUR. Der Mieter hat die Verjährungseinrede erhoben. 1. Verjährung ab Zugang korrigierter Abrechnung Die Ansprüche des Vermieters auf restliche Betriebskosten verjähren gem. Abrechnungsfrist für Nebenkosten im Gewerbemietrecht - Mietrecht.org. § 195 BGB in 3 Jahren, wobei die Verjährung mit dem Schluss des Jahres beginnt, in dem die Betriebskostenabrechnung dem Mieter zugeht ( § 199 BGB). Stellt man hinsichtlich des Beginns der Verjährung auf den Zugang der jeweiligen Heizkostenabrechnungen ab, so wäre der Vermieter mit den Nachforderungen ausgeschlossen. Das Gericht führt hierzu aus, dass für Forderungen aus einer Nachberechnung jedenfalls dann eine eigene Verjährungsfrist gilt, wenn der Vermieter "ohne sein Verschulden nur vorläufig abrechnen konnte". In einem solchen Fall beginnt die Verjährung mit dem Zugang der korrigierten Abrechnung beim Mieter, hier also erst mit dem Ablauf des Jahres 2013. 2. Vorbehaltlose Zahlung kein Schuldanerkenntnis In dem entschiedenen Fall hatte der Mieter die aus den jeweiligen Ursprungsabrechnungen ergebenden Nachforderungen vorbehaltlos bezahlt.
Beitrag veröffentlicht am 12. Januar 2012 Diesen Beitrag teilen
04. bis zum 31. 03. des Folgejahres sein). An den Abrechnungszeitraum schließt sich "nahtlos" die Abrechnungsfrist an, in der der Vermieter über die Betriebskostenvorauszahlungen abrechnen muss. Die Abrechnungsfrist bedeutet, dass die Betriebskostenabrechnung dem Mieter spätestens bis zum Ablauf des 12-ten Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums schriftlich mitzuteilen ist, § 556 Abs. 3 BGB (Ausschlussfrist). Ist die Abrechnung formell ordnungsgemäß und dem Mieter fristgemäß zugegangen, ist der Anspruch des Vermieters auf eine etwaige Nachzahlung sofort fällig. Dabei spielt es keine Rolle, dass der Mieter gemäß 556 Abs. 3 Satz 5 BGB nach Zugang der Abrechnung weitere 12 Monate Zeit hat, die Richtigkeit der Abrechnung zu überprüfen. Abrechnungsfrist für Betriebskosten auch bei Geschäftsräumen?. In Verzug gerät der Mieter, wenn er nicht binnen 30 Tagen ab Fälligkeit die Nachzahlung leistet (§ 286 BGB, Verzug des Schuldners). Beweispflichtig für den fristgemäßen Zugang ist der Vermieter Beweispflichtig für den fristgemäßen Zugang der Betriebskostenabrechnung ist der Vermieter, der notfalls die Abrechnung von einem Boten in den Hausbriefkasten des Mieters einwerfen lassen sollte.
Häufig werden eine Kaltmiete und eine monatliche Betriebskostenvorauszahlung vereinbart. Der:die Vermieter:in rechnet die Betriebskosten aus dem Abrechnungszeitraum auch hier einmal jährlich mit dem Umlageschlüssel "Mietfläche im Verhältnis zur Gesamtfläche des Gewerbeobjektes" ab. Eine Ausnahme gilt, wenn die Gewerberäume in einer gemischt genutzten Immobilie liegen. Das ist der Fall, wenn sich beispielsweise im Erdgeschoss eines Wohnhauses ein Friseur:innensalon befindet, der Rest des Hauses aber aus Wohnungen besteht. Hier können Vermieter:innen den Schlüssel für die Betriebskostenabrechnung im Gewerbe nicht verwenden, da die Kostenverteilung nicht zulasten der Wohnraummieter:innen gehen darf. Die bekannten zwölf Monate haben sich inzwischen auch für die Frist zur Betriebskostenabrechnung von Gewerbeimmobilien durchgesetzt. Somit müssen die Nebenkosten bei Geschäftsraummieten innerhalb einer "angemessenen Frist" – in der Regel spätestens ein Jahr nach Beendigung der Abrechnungsperiode – mitgeteilt werden.